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월세는 40만 원인데 관리비가 15만 원. 그런데 그 15만 원이 정확히 어디에 쓰이는지는 계약서에 도장을 찍고 나서야 알게 되는 경우가 많았습니다. 이런 ‘깜깜이 관리비’ 관행에 제동이 걸립니다.

국토교통부는 2026년 8월 11일 국무회의에서 「공인중개사법 시행령」 일부 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다. 같은 날 개정·공포된 「공인중개사법 시행규칙」과 함께 2026년 8월 28일부터 시행됩니다.

이번 개정의 핵심은 세 가지입니다.

1. 공인중개사의 확인·설명 항목에 ‘공동관리비’ 추가
2. 한국공인중개사협회의 법정 단체화에 따른 조직·임원 규정 정비
3. 주거용 오피스텔 중개보수를 협의로 결정한다는 조문 명확화

하나씩 짚어보겠습니다.

1. 계약 전에 ‘공동관리비’까지 설명받게 됩니다

무엇이 문제였나

원룸이나 소형 오피스텔 같은 소규모 주택은 아파트와 달리 관리사무소 같은 별도의 관리주체가 없는 경우가 대부분입니다. 그러다 보니 임차인이 관리비 내역을 확인할 방법이 마땅치 않았습니다.

특히 문제가 된 건 공용부분에 쓰이는 비용이었습니다. 전기·수도처럼 세대별 계량기로 사용량이 찍히는 항목은 그나마 검증이 되는데, 복도 청소비·공용 전기료·승강기 유지비 같은 항목은 얼마가 어떻게 책정됐는지 알기 어려웠습니다. 이 틈을 이용해 임차료는 그대로 두고 관리비만 과도하게 올리는 사례가 반복적으로 지적돼 왔습니다. 보증금·월세는 시세 비교가 되지만 관리비는 비교 자체가 어렵다는 점을 노린 것이죠.

이번에 달라지는 것

기존에도 공인중개사는 주택 임대차를 중개할 때 ‘관리비 금액과 그 산출내역’을 확인·설명할 의무가 있었습니다(2024년 4월 9일 개정 시행령, 2024년 7월 10일 시행). 다만 이는 관리비 총액 중심이었습니다.

8월 28일부터는 여기에 더해 ‘공동관리비 금액’도 확인·설명해야 합니다.

공동관리비란? 검침기 등을 통해 세대별로 사용량을 알 수 있거나, 비용을 고정적으로 정해두어 확인이 가능한 비목(TV수신료, 인터넷 사용료 등)을 제외한 금액들의 합을 말합니다.

쉽게 말해 “내가 쓴 만큼 내는 돈”과 “정해진 금액으로 내는 돈”을 걷어내고 남는, 공용으로 부과되는 불투명한 부분이 얼마인지를 계약 전에 알 수 있게 된 것입니다.

이에 맞춰 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ](주거용 건축물) 서식에도 공동관리비 금액 기재란이 추가됩니다.

임차인 체크포인트

· 계약 전 확인·설명 단계에서 관리비 총액과 공동관리비 금액을 나눠서 확인하세요.

· 총 관리비에서 전기·수도·가스 등 개별 사용분과 TV수신료·인터넷료 등 고정 비목을 뺐을 때, 남는 금액이 비정상적으로 크다면 그 근거를 물어보는 것이 좋습니다.

· 설명받은 내용은 중개대상물 확인·설명서에 기재된 것을 눈으로 확인하고 교부받으세요. 구두 설명만으로는 나중에 다툼이 생겼을 때 근거가 남지 않습니다.

2. 한국공인중개사협회, 임의 단체에서 법정 단체로

2026년 2월 「공인중개사법」이 개정되면서 한국공인중개사협회에 법정 지위가 부여됐습니다. 이번 시행령·시행규칙 개정은 그 후속 조치로, 하위 법령에 법적 명칭인 ‘한국공인중개사협회’를 반영하고 조직 운영·임원 구성 등 협회 운영 전반에 필요한 사항을 규정했습니다.

임의 단체에서 법정 단체로 전환되는 만큼 협회의 기존 정관도 체계적으로 정비되며, 회원이 지켜야 할 직업윤리에 관한 윤리규정도 국토교통부장관의 승인을 얻어 제정될 예정입니다.

소비자 입장에서는 중개사의 자질과 윤리에 대한 관리 체계가 한 단계 공식화된다는 의미가 있습니다.

3. 주거용 오피스텔 중개보수도 ‘협의’로 결정합니다

그동안의 혼선

중개보수는 원래 정해진 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 협의하여 결정하는 것이 원칙입니다. 그런데 주거용 오피스텔의 경우 조문에 상한요율만 적혀 있고 ‘협의하여 결정한다’는 문구가 빠져 있었습니다.

그러다 보니 “상한요율이 곧 정해진 금액”이라는 식으로 해석되는 경우가 있었고, 현장에서 서로 다른 해석이 부딪히며 분쟁이 생기기도 했습니다.

개정 내용

법제처는 유권해석(25-0969)을 통해 주거용 오피스텔 중개보수도 협의하여 결정함이 원칙이라고 정리했습니다. 중개보수는 권한을 위임받아 일을 하고 그 책임의 대가로 받는 금품이므로, 계약 당사자인 중개의뢰인과 공인중개사 간의 협의로 정하는 것이 타당하다는 취지입니다. 이번 개정은 이 원칙을 조문에 명확히 규정했습니다.

오피스텔 중개보수 요율 정리

· 주거용 오피스텔 (아래 요건 모두 충족)
– 매매·교환 : 0.5% 이내
– 임대차 등 : 0.4% 이내

· 그 밖의 오피스텔
– 매매·교환 : 0.9% 이내
– 임대차 등 : 0.9% 이내

※ 주거용 오피스텔 요건 — 전용면적 85㎡ 이하이면서, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔

여기서 중요한 건 위 숫자가 ‘상한’이라는 점입니다. 0.5%가 자동으로 확정되는 금액이 아니라, 그 이내에서 협의로 정하는 구조입니다. 이번 개정으로 이 점이 조문상 분명해졌습니다.

시행일과 적용

· 시행일 : 2026년 8월 28일
· 시행령은 2026년 8월 11일 국무회의 의결, 시행규칙은 같은 날 개정·공포

8월 28일 이후 중개하는 주택 임대차 계약부터는 공동관리비 확인·설명이 의무입니다. 계약을 앞두고 계시다면 시행일 전후로 확인·설명서 서식이 달라진다는 점을 알아두시면 좋겠습니다.

정리하며

이번 개정은 규제를 크게 바꾸는 내용이라기보다, 소비자가 계약 전에 알아야 할 정보를 한 칸 더 넓힌 개정에 가깝습니다. 특히 사회초년생이나 1인 가구가 많이 찾는 원룸·소형 오피스텔 시장에서 체감되는 변화가 클 것으로 보입니다.

국토교통부 신윤근 토지정책관은 “이번 공인중개사법 하위법령 개정은 주택임대차 계약 과정에서 관리비에 대한 정보를 미리 알려 소비자들의 편익을 증진시킬 것으로 기대한다”고 밝혔습니다.

계약 전 확인·설명은 형식적인 절차가 아니라 분쟁을 막는 가장 확실한 근거 자료입니다. 설명을 충분히 듣고, 확인·설명서에 기재된 내용을 꼼꼼히 확인한 뒤 서명하시기 바랍니다.

출처

· 국토교통부 보도자료, 「공인중개사법」 시행령 및 시행규칙 개정안··· 28일부터 시행 (2026. 8. 11. 배포, 토지정책관 부동산개발산업과)

· 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인·설명), 공인중개사법 시행규칙 제20조 및 별표 오피스텔 중개보수 요율 — 국가법령정보센터

· 법제처 유권해석 25-0969

본 글은 2026년 8월 14일 기준으로 작성되었습니다. 개별 사안의 적용 여부는 관할 지자체 또는 공인중개사에게 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요, 금강다온공인중개사사무소입니다.

지난 몇 달간 경매 현장 스케치를 쓰지 못했습니다. 그런데 오늘은 저에게 여러모로 의미가 있는 특별한 날이라, 다시 현장 스케치 포스팅을 시작해 보려고 합니다.

플랫폼을 떠나 홈페이지로, 그 첫 의뢰건

그동안 대리입찰 업무는 주로 법원 입찰대리 플랫폼을 통해 의뢰를 받아 진행해 왔습니다. 하지만 지난 6월부터는 플랫폼을 통한 의뢰는 받지 않기로 결정했습니다. 대신 저희 홈페이지를 통해 직접 홍보하고, 의뢰를 받는 방식으로 전환했습니다.

그리고 오늘, 홈페이지를 통해 접수된 첫 번째 대리입찰 의뢰건을 진행했습니다.

결과는? 극적인 낙찰입니다.

입찰 인원 16명 중 최고가매수인

물론 입찰가는 의뢰인께서 직접 정해 주셨습니다. 하지만 오늘 아침, 의뢰인과 긴밀하게 소통하며 발 빠르게 입찰가를 변경했고, 그 변경된 금액으로 입찰서를 제출했습니다.

개찰 결과, 무려 16명이 입찰에 참여한 물건에서 저희 의뢰인이 최고가매수인으로 호명되었습니다. 현장에서 이 순간의 짜릿함은 여러 번 경험해도 익숙해지지 않습니다. 의뢰인께 낙찰 소식을 전해 드릴 때의 기쁨은 이 일을 하는 가장 큰 보람이기도 합니다.

낙찰 후에는 집행관사무소에서 발급한 입찰보증금 영수증을 수령하여 의뢰인께 전달해 드렸습니다. 이 영수증은 재발급이 불가하기 때문에, 잔금 납부 시까지 잘 보관하셔야 하는 중요한 서류입니다.

오늘의 인천지방법원 본원 경매법정

오랜만에 방문한 인천지방법원 본원 219호 경매법정. 오늘은 경매2계 담당으로 총 35건이 진행되었습니다. 지난 7월 8일에 공고된 사건들로, 이 중에는 특별매각조건으로 보증금 20%가 적용되는 사건도 2건 포함되어 있었습니다.

재매각 사건의 경우 이렇게 보증금이 최저매각가격의 20%로 상향되는 경우가 있으니, 입찰 전 매각물건명세서와 특별매각조건을 반드시 확인하셔야 합니다. 보증금을 10%로 잘못 준비해 가시면 입찰 자체가 무효가 되니 주의가 필요합니다.

오늘의 매각허가결정기일은 7월 29일(수) 14시로 안내되었습니다. 낙찰을 받으셨다면 이 날 매각허가결정이 내려지고, 이후 잔금 납부 절차로 이어지게 됩니다.

전체 진행 건수가 많지 않은 편이어서, 저의 일정은 12시 전에 모두 마무리되었습니다.

이상, 7월 22일(수) 인천지방법원 본원 경매법정 현장 스케치였습니다.

대리입찰 의뢰 방법 안내

여기서 잠깐, 저희 사무소에 대리입찰을 의뢰하시는 방법을 안내해 드리겠습니다.

입찰 의뢰 접수 — 금강다온공인중개사 홈페이지에 입찰 의뢰를 남겨 주시면, 제가 스케줄을 확인한 후 카카오톡이나 문자로 연락을 드립니다.

신청 및 서류 작성 — 안내드린 절차에 맞추어 신청을 해 주시고, 홈페이지에서 기일입찰표와 위임장을 작성해 주세요.

전자본인서명확인서 발송 — 정부24에서 전자본인서명확인서를 발급·출력하셔서 저에게 메일로 보내 주시면 준비가 완료됩니다.

입찰 당일 — 제가 법원에 도착하면 의뢰인과 문자·카카오톡으로 현장 상황을 실시간으로 공유해 드립니다. 개찰 후에는 낙찰 시 보증금 영수증을 전달해 드리고, 패찰 시에는 보증금을 즉시 반환해 드립니다.

법원까지 오가는 시간이 부담되시거나, 입찰 절차가 낯설어 걱정되시는 분들께 특히 유용한 서비스입니다. 법원에 대리인 등록이 되어 있는 매수신청대리인이 직접 진행하니 안심하고 맡겨 주셔도 됩니다.

많은 이용 부탁드립니다. 감사합니다.

(참고: 인천지방법원 본원 단순 대리입찰 수수료는 99,000원 정액입니다. 자세한 내용은 홈페이지를 확인해 주세요.)

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2025년 한 해 동안 전국 법원에서 진행된 경매 통계(법원별·용도별 매각통계)를 분석했습니다. 경매에 관심은 있지만 아직 낯선 분들도 이해할 수 있도록 핵심만 쉽게 풀었습니다.

■ 들어가며 — 숫자 두 개만 기억하세요

경매 통계를 볼 때 꼭 알아야 할 용어가 두 가지 있습니다.

· 매각율 : 경매에 나온 물건 중 실제로 낙찰(매각)된 비율입니다. 낮을수록 유찰이 많다는 뜻입니다.

· 매각가율 : 감정가 대비 낙찰가의 비율입니다. 80%라면 감정가 10억짜리 물건이 8억에 낙찰됐다는 의미입니다.

2025년 전국 법원경매의 성적표는 이렇습니다.

· 경매 진행건수 : 280,693건

· 매각(낙찰) 건수 : 63,561건

· 전국 평균 매각율 : 22.6%

· 전국 평균 매각가율 : 63.7%

· 감정가 총액 약 27.0조 원 → 매각가 총액 약 17.2조 원

경매에 나온 물건 10건 중 실제 낙찰까지 간 것은 2건 남짓이고, 낙찰된 물건도 평균적으로 감정가의 64% 수준에 팔렸습니다. “경매 = 시세보다 싸게 사는 시장”이라는 통념이 숫자로 확인되는 대목입니다.

■ 용도별 분석 — 아파트는 여전히 경매 시장의 최상위 인기 상품

① 아파트 — 매각가율 84.1%, 전국 평균보다 20%p 이상 높다

아파트는 부동산 유형 중 매각율(35.4%)과 매각가율(84.1%) 모두 1위입니다. 시세 파악이 쉽고, 권리분석이 비교적 단순하며, 환금성이 좋기 때문에 입찰 경쟁이 몰립니다. 바꿔 말하면 아파트 경매는 “싸게 사기”가 가장 어려운 종목이기도 합니다. 감정가의 84% 밑으로 사기가 쉽지 않다는 뜻이니까요.

② 토지 — 경매건수는 가장 많은데(75,739건) 매각가율은 절반 수준(51.7%)

경매 시장에 가장 많이 나오는 물건은 의외로 아파트가 아니라 토지입니다. 하지만 매각율 17.7%, 매각가율 51.7%로 낙찰까지 가기도 어렵고 가격도 감정가의 절반 수준입니다. 특히 임야는 매각가율이 42.8%까지 떨어집니다. 여러 번 유찰된 뒤에야 주인을 찾는 셈이라, 옥석을 가릴 수 있는 투자자에게는 저가 매수 기회가 열려 있는 영역입니다.

③ 상가·오피스텔 — 6만 건 넘게 쏟아졌지만 매각율 18.4%

상가·오피스텔·근린시설은 62,336건이 경매에 나와 아파트보다 많았습니다. 고금리와 상권 침체의 여파가 수익형 부동산에 집중된 모습입니다. 상가만 떼어 보면 매각가율이 47.5%로, 감정가 반값에도 낙찰이 쉽지 않은 상황입니다. 반면 같은 그룹의 오피스텔은 매각가율 70.3%로 상대적으로 선방했습니다.

용도 / 경매건수 / 매각율 / 매각가율

아파트 / 41,361건 / 35.4% / 84.1%

자동차·중기 / 9,327건 / 40.4% / 75.9%

연립·다세대 / 49,341건 / 24.0% / 70.3%

단독·다가구 / 14,385건 / 22.3% / 62.8%

상가·오피스텔 등 / 62,336건 / 18.4% / 56.4%

토지(대지·임야·전답) / 75,739건 / 17.7% / 51.7%

■ 법원별 분석 — 서울과 지방의 온도차가 뚜렷하다

전국 61개 법원 통계에서 확인되는 가장 큰 흐름은 수도권-지방 양극화입니다.

매각가율 TOP 5는 전부 서울 소재 법원입니다.

1위 서울동부지방법원 89.5%

2위 서울서부지방법원 81.6%

3위 서울남부지방법원 79.5%

4위 서울중앙지방법원 79.0%

5위 서울북부지방법원 78.9%

그 뒤를 안양(75.1%)·수원(72.0%)·성남(69.3%) 등 수도권 법원이 이었습니다. 서울 물건은 감정가의 80~90% 수준까지 낙찰가가 올라간다는 뜻으로, 그만큼 응찰 경쟁이 치열합니다.

반대편에는 감정가의 40%대에 낙찰되는 지역이 있습니다.

영월지원 38.4%, 홍성지원 39.5%, 통영지원 42.8%, 서산지원 43.0% 등은 매각가율이 전국 평균(63.7%)을 20%p 이상 밑돌았습니다. 토지·공장 등 비주거 물건 비중이 높은 지방 법원의 특성이 반영된 결과입니다.

물량은 인천이 압도적 1위입니다. 경매 진행건수는 인천지방법원이 22,986건으로 전국에서 가장 많았고, 서울남부(14,179건), 수원(11,970건)이 뒤를 이었습니다. 흥미로운 점은 이 세 법원 모두 매각율이 27~28.5%로 전국 최상위권이라는 것. 물건이 많이 나오는데 낙찰도 잘 되는, 수요와 공급이 모두 활발한 시장이라는 의미입니다.

■ 이 통계가 말해주는 세 가지 포인트

1. 안전한 물건일수록 싸게 사기 어렵다.

아파트(84.1%)와 서울 물건(79~89%)은 매각가율이 높아 경매의 가격 메리트가 크지 않습니다. 초보자에게 진입장벽이 낮은 종목일수록 경쟁이 심하다는 역설을 기억해야 합니다.

2. 저가 매수 기회는 토지·상가·지방에 있다.

매각가율 40~50%대 영역은 여러 번 유찰된 물건이 많다는 뜻입니다. 다만 권리분석·현장조사 난이도가 높은 만큼, 공부가 선행돼야 하는 시장입니다.

3. 유찰은 기본값이다.

전국 매각율이 22.6%라는 것은 경매 물건 대부분이 최소 한두 번 유찰을 거친다는 의미입니다. 관심 물건이 유찰됐다고 조급해할 필요 없이, 최저가가 내려오는 흐름을 지켜보며 입찰 타이밍을 잡는 것이 경매의 기본 전략입니다.

본 글은 2025년 법원별·용도별 매각통계(대한민국 법원 경매정보) 자료를 분석해 작성했습니다. 특정 물건에 대한 투자 권유가 아니며, 실제 입찰 전에는 반드시 개별 물건의 권리분석과 현장조사가 필요합니다.

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안녕하세요! 오늘은 2025년 한 해 동안 전국 법원에서 진행된 부동산 경매 통계를 살펴보려고 합니다. “경매 물건은 어디에 많을까?”, “어느 법원에서 낙찰 경쟁이 치열할까?” 궁금하셨던 분들이라면 오늘 글이 큰 도움이 되실 거예요.

법원별 매각통계 자료를 바탕으로, 특히 경매 진행 건수가 많았던 법원을 중심으로 분석해 보겠습니다.

먼저, 2025년 전국 경매 시장 한눈에 보기

2025년 한 해 동안 전국 법원에서 진행된 경매는 총 280,693건. 이 중 실제로 매각(낙찰)된 건수는 63,561건으로, 전국 평균 **매각율은 22.6%**였습니다. 쉽게 말해 경매에 부쳐진 물건 10건 중 실제로 새 주인을 찾은 건 2건 남짓이라는 뜻이죠.

낙찰된 물건들의 매각가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 63.7%. 감정가 10억짜리 물건이 평균적으로 약 6억 4천만 원 선에서 낙찰됐다는 의미입니다. 총 감정가 약 27조 원어치가 경매에 나와, 약 17.2조 원에 매각되었습니다.

💡 용어 정리

매각율: 경매 진행 건수 대비 실제 낙찰된 건수의 비율. 높을수록 물건이 잘 팔린다는 뜻

매각가율: 감정가 대비 낙찰가의 비율. 높을수록 감정가에 가깝게(비싸게) 낙찰된다는 뜻

경매 진행 건수 TOP 10 법원

그럼 본론으로 들어가서, 2025년 경매가 가장 많이 진행된 법원 10곳을 살펴볼까요?

순위

법원

경매건수

매각건수

매각율

매각가율

1

인천지방법원

22,986

6,427

28%

66.2%

2

서울남부지방법원

14,179

3,864

27.3%

79.5%

3

수원지방법원

11,970

3,415

28.5%

72%

4

통영지원

9,115

1,347

14.8%

42.8%

5

고양지원

8,521

1,923

22.6%

61.1%

6

창원지방법원

8,332

1,405

16.9%

60.3%

7

제주지방법원

8,226

1,566

19%

48.2%

8

광주지방법원

8,187

1,699

20.8%

62.9%

9

대구지방법원

7,948

1,930

24.3%

60.3%

10

부천지원

7,539

2,038

27%

68.1%

이 상위 10개 법원의 경매 건수를 합치면 107,003건으로, 전국 전체의 **약 38%**를 차지합니다. 경매 물건의 3분의 1 이상이 이 10개 법원에 몰려 있는 셈이죠.

1위 인천지방법원 — 압도적인 경매 물량

인천지방법원은 22,986건으로 2위 서울남부지방법원(14,179건)을 큰 차이로 따돌리며 전국 1위를 기록했습니다. 매각 건수도 6,427건으로 단연 1위입니다.

주목할 점은 물량만 많은 게 아니라는 것. 인천의 **매각율은 28%**로 전국 평균(22.6%)을 크게 웃돕니다. 물건이 많이 나오는데 낙찰도 활발하다는 뜻으로, 그만큼 경매 투자자들의 관심이 집중되는 지역이라고 볼 수 있습니다. 다만 매각가율은 66.2%로 전국 평균과 비슷한 수준이어서, 서울권에 비하면 상대적으로 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 남아 있는 시장으로 해석할 수 있겠네요.

건당 평균 감정가는 약 7,300만 원 수준으로, 소액 물건 비중이 높다는 점도 특징입니다. 소액으로 경매에 입문하려는 분들이 인천 물건을 많이 들여다보는 이유이기도 합니다.

2위 서울남부지방법원 — 물량과 가격을 다 잡은 곳

서울남부지방법원(영등포·구로·금천·양천·강서 관할)은 14,179건으로 서울 5개 법원 중 압도적 1위입니다. 서울 전체 경매 건수(32,730건)의 43%가 남부지법에서 진행됐을 정도예요.

매각율 27.3%, **매각가율 79.5%**로 두 지표 모두 상위권. 물건이 많이 나오면서도 감정가의 80% 가까운 가격에 낙찰된다는 건, 그만큼 입찰 경쟁이 치열하다는 방증입니다. 서울 서남권 주거 수요가 탄탄하다는 걸 경매 시장에서도 확인할 수 있는 대목이죠.

3위 수원지방법원 — 전국에서 가장 잘 팔리는 법원

수원지방법원은 11,970건의 경매가 진행됐는데, 놀라운 건 매각율 28.5%로 (주요 법원 기준) 전국 최고라는 점입니다. 매각 총액도 약 1조 1,300억 원으로 서울중앙지방법원을 제치고 전국 1위를 기록했습니다.

매각가율도 72%로 전국 평균을 크게 상회합니다. 경기 남부(수원·용인·화성 등) 지역의 부동산 수요가 경매 시장에서도 그대로 나타나고 있다고 볼 수 있습니다.

의외의 4위, 통영지원 — 물량은 많은데 왜?

수도권이 아닌 경남 통영지원이 9,115건으로 전국 4위에 오른 건 다소 의외인데요. 내용을 들여다보면 분위기가 사뭇 다릅니다.

통영지원의 **매각율은 14.8%, 매각가율은 42.8%**로 상위 10개 법원 중 가장 낮은 수준입니다. 물건은 쏟아지는데 낙찰은 잘 안 되고, 낙찰돼도 감정가의 절반도 안 되는 가격에 팔린다는 뜻이죠. 선박·어업 관련 물건과 지역 경기 침체의 영향이 반영된 결과로 보입니다. 낙찰가율이 낮다고 무조건 기회인 것은 아니며, 그만큼 수요가 약한 시장이라는 신호로도 읽어야 합니다.

창원지방법원(8,332건, 매각율 16.9%)과 제주지방법원(8,226건, 매각가율 48.2%)도 비슷한 맥락으로, 물량 대비 소화력이 약한 모습입니다.

수도권 vs 지방, 확연히 갈린 온도차

이번 통계에서 가장 뚜렷하게 드러나는 건 수도권과 지방의 온도차입니다.

매각가율 상위 5개 법원(경매 1,000건 이상 기준)은 모두 서울이었습니다. 서울동부(89.5%), 서울서부(81.6%), 서울남부(79.5%), 서울중앙(79%), 서울북부(78.9%) 순으로, 서울 물건은 감정가의 80% 안팎에 낙찰되는 게 보통이었죠.

반면 매각가율 하위권은 영월지원(38.4%), 홍성지원(39.5%), 통영지원(42.8%), 서산지원(43%) 등 지방 소도시 법원들이 차지했습니다. 감정가의 40% 수준에 낙찰되는 물건이 많다는 뜻입니다.

매각율(낙찰 성사율) 기준으로도 수원(28.5%), 인천(28%), 서울남부(27.3%), 부천(27%) 등 수도권 법원이 상위권을 휩쓴 반면, 마산(13.9%), 진주(14.3%) 등 경남권 지원들은 15%를 밑돌았습니다.

정리하면, **수도권(서울·경기·인천) 법원의 경매 건수 합계는 약 11만 5천 건으로 전국의 41%**를 차지하면서 매각율·매각가율까지 모두 높아, 물량·수요·가격 세 마리 토끼가 수도권에 집중된 한 해였다고 할 수 있습니다.

그래서, 경매 투자자는 어떻게 봐야 할까?

이 통계를 실전 관점에서 정리해 보면 이렇습니다.

물건 수를 원한다면 인천·수원·서울남부. 물량이 압도적으로 많아 선택지가 넓습니다. 다만 매각율이 높은 만큼 경쟁도 치열하니, 시세 분석 없이 덤비면 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

저가 매수 기회를 노린다면 지방 법원도 후보. 통영·서산·홍성 등은 감정가의 40%대에 낙찰되는 물건이 많습니다. 다만 낙찰 후 매도·임대가 쉽지 않을 수 있으니, 왜 싼지(수요 부족·물건 하자·지역 경기)를 반드시 확인해야 합니다.

안정성을 원한다면 서울. 매각가율 80% 안팎으로 싸게 사기는 어렵지만, 그만큼 환금성과 수요가 뒷받침되는 시장입니다.

마무리하며

2025년 경매 시장은 “인천·수원·서울남부로 물량과 수요가 쏠린 한 해”로 요약할 수 있겠습니다. 전국 28만 건이 넘는 경매 물건 중 나에게 맞는 물건을 찾으려면, 이런 법원별 통계로 큰 그림을 먼저 그려보는 게 좋은 출발점이 됩니다.

다음 글에서는 관심 있는 법원을 정해 실제 물건 검색과 권리분석 방법도 다뤄볼게요. 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요!

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안녕하세요! 원리얼티 경공매입니다. 🏡✨

2024년 초부터 지금까지 현장에서 500여 건이 넘는 대리입찰을 진행해 오고 있습니다. 치열한 법원 경매 법정에서는 정말 상상치도 못한 다양한 이유로 ‘입찰 무효’가 되는 상황을 자주 목격하게 되는데요.

오늘은 그중에서도 가장 기억에 남는 황당하고 안타까운 무효 사례 4가지를 공유해 드리려고 합니다.

글 마지막에는 ‘실수로 입찰가를 잘못 적었을 때 보증금을 지켜내는 전략적 무효 활용법’까지 담았으니, 경매 입찰을 준비하시는 분들이라면 끝까지 필독해 주세요! 👀💡

1️⃣ 입찰 금액 앞에 ‘$’ 달러 표시를 썼다가 무효! 💵

꽤 오래전 부천지원에서 있었던 일입니다. 한 입찰자분께서 기일입찰표의 입찰 금액 앞에 습관적으로 ‘$’ (달러) 표시를 적으신 거죠.

개찰을 진행하던 집행관님이 이렇게 물으셨습니다.

“이거 달러 붙이신 거, 원화로 환산하면 1000배 이상 되는 거 아시죠? 이 입찰은 무효로 합니다.”

💡 원리얼티의 조언:

기일입찰표의 금액 적는 칸에 숫자 앞에 원화 표시는 인정해주는 분위기 이긴 합니만 공란에는 아무것도 적지 않는 것이 가장 안전합니다.

2️⃣ 1등도 무효, 2등도 무효… 3등이 낙찰자가 된 기적 🏆

3명이 입찰에 참여했던 아파트형 공장 경매 사건이었습니다.

개찰 결과 1등이 나왔지만, 보증금액이 약간 부족하여 현장에서 무효가 선언되었습니다. 모두의 이목이 2등 서류로 쏠렸고, 집행관이 2등 서류를 검토하는데… 이번에는 법인 입찰임에도 ‘법인등기사항증명서’를 첨부하지 않아 또다시 무효 처리가 되었습니다.

결국 3등으로 입찰하신 분이 최종 낙찰자가 되었고, 법정에서 뛰며 기뻐하시던 모습이 아직도 눈에 선합니다.

3️⃣ “프로들도 실수합니다” 인감 불일치로 대리입찰 실패 📑

물건 번호가 여러 개로 분리되어 진행된 아파트 경매 사건이었습니다. 법정에 온 관계자들이 다수건을 돌려가며 대리입찰을 해 모든 호실을 낙찰받으려는 ‘전문 작업팀’으로 보였죠.

하나둘 순조롭게 낙찰을 받아가던 중 한 사건에서 제동이 걸렸습니다. 대리입찰 위임장에 찍힌 인감 날인과 첨부된 인감증명서 상의 도장이 불일치하여 무효 처리가 된 것입니다.

당황하며 일행을 쳐다보던 모습과 집행관에게 어필하던 모습이 기억나네요. 초보자뿐만 아니라 경험이 많은 사람들 역시 기본적인 서류 검증에서 실수를 한다는 것을 보여준 교훈적인 사례였습니다.

4️⃣ (무효는 아니지만) 1억을 10억으로 써서 낙찰된 웃픈 사연 🥲

얼마 전, 일억 몇천만 원을 적어야 할 것을 공을 하나 더 붙여 ‘십억 얼마’로 써서 낙찰을 받으신 중년의 여성분이 계셨습니다.

보통 이런 치명적인 실수를 하시면 사색이 되어 당황하시거나 집행관님께 울며 사정하는 경우가 대부분인데요. 이 분은 입찰 보증금을 포기해야 한다는 생각에 하도 어이가 없으셨는지, 그냥 허허 웃으시더라고요. 천만 원에 가까운 피 같은 보증금을 날리시는 상황에서의 그 웃음이 참 오랫동안 기억에 남고 안타까웠습니다.

🚨 [핵심 꿀팁] 입찰가를 잘못 적었을 때, ‘무효’를 전략적으로 이용하는 법!

법원 경매에서는 한 번 제출한 기일입찰표는 절대 반환받거나 수정할 수 없습니다.

그렇다면 바로 4번 사례처럼, 내가 입찰표에 0을 하나 더 붙여서 턱없이 높은 금액으로 제출했다는 사실을 ‘입찰 마감 시간 전’에 깨달았다면 어떻게 해야 할까요?

그냥 보증금을 포기해야 할까요? 아닙니다. 이럴 때는 ‘입찰 무효’ 규칙을 전략적으로 역이용해야 합니다.

✨ 보증금을 지키는 비장의 무기!

입찰 마감 전에 새로운 기일입찰표를 한 장 더 작성합니다.

이때 이름과 사건번호는 아까 제출한 것과 동일하게 적고, 나머지 내용은 대충 적어 일단 제출합니다. (※ 추가 입찰 보증금은 넣지 않아도 됩니다!)

법원 경매 규칙상 **”동일 사건에 동일인이 2개 이상의 입찰표를 제출하면 둘 다 무효 처리”**가 됩니다.

이렇게 고의로 무효를 만들면 낙찰은 받지 못하더라도, 기존에 제출했던 입찰 보증금 10%는 그대로 돌려받을 수 있습니다. 입찰 무효가 꼭 나쁜 것만은 아니니, 치명적인 실수를 했을 때 반드시 이 방법을 활용하시기 바랍니다.

오늘 공유해 드린 현장의 생생한 무효 사례들과 팁이 경매를 준비하시는 많은 분께 도움이 되었기를 바랍니다.

경매는 사소한 실수 하나로 소중한 보증금을 잃을 수 있는 만큼, 철저한 준비와 확인이 필요합니다. 안전하고 확실한 경매 투자를 원하신다면 언제든 원리얼티 경공매의 문을 두드려 주세요!

오늘도 성공적인 투자 하세요. 감사합니다. 🙇‍♂️

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나주 혁신도시 옆 4천만 원대 소액 토지 경매, 진짜 물건일까? 🏞️

광주지방법원 2025타경34673 (나주시 산포면 신도리 임야) 투자가치 분석

안녕하세요, 오늘은 소액으로 접근할 수 있는 토지 경매 물건 하나를 꼼꼼히 뜯어보려고 합니다.

바로 광주·전남공동혁신도시(빛가람동) 바로 옆동네인 나주시 산포면 신도리에 나온 임야인데요.

감정가 대비 반값 넘게 떨어진 데다 위치가 흥미로워서, 입지·개발호재와 수익성·시세를 중심으로 분석해봤습니다.

⚠️ 먼저 알려드립니다. 이 글은 공개된 법원경매정보를 토대로 한 정보성 분석이며, 특정 종목에 대한 투자 권유가 아닙니다. 최종 판단과 책임은 입찰자 본인에게 있으니 반드시 현장 확인과 서류 열람을 거치세요.

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📌 물건 한눈에 보기

· 사건번호 : 광주지방법원 2025타경34673 (부동산임의경매)

· 소재지 : 전라남도 나주시 산포면 신도리 835

· 지목/면적 : 임야 688㎡ (약 208평)

· 감정평가액 : 72,928,000원 (평당 약 35만 원)

· 최저매각가격 : 40,840,000원 (감정가의 56%)

· 입찰보증금 : 4,084,000원 (최저가의 10%)

· 유찰 : 2회

· 다음 매각기일 : 2026. 7. 16. (경매8계)

· 청구금액 : 16,200,000원

· 특이사항 : 맹지(도로에 접하지 않음)

한 줄 요약하면 → “혁신도시 옆에 붙은, 반값까지 떨어진 4천만 원대 소형 임야. 단, 맹지.”

매력과 함정이 동시에 있는 물건입니다. 하나씩 볼게요.

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🗺️ 1. 입지 분석 — “신도리”라는 이름을 주목하세요

이 물건의 가장 큰 이야깃거리는 위치입니다.

광주·전남공동혁신도시(현 빛가람동)는 2014년에 조성되면서 나주시의 여러 마을을 편입해 만들어졌는데요. 편입된 지역을 보면 이렇습니다.

· 금천면 : 석전리, 동악리, 광암리, 월산리 일부

· 산포면 : 매성리, 신도리, 송림리

네, 맞습니다. 이번 물건이 있는 “산포면 신도리”의 일부가 바로 혁신도시(빛가람동)로 들어간 지역입니다.

즉, 편입되지 않고 남은 신도리 땅들은 혁신도시 생활권과 사실상 맞붙어 있는 인접권이라는 뜻이죠.

혁신도시 현황을 잠깐 볼까요?

· 면적 약 7.36㎢, 인구 약 39,451명 (2025년 12월 기준)

· 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 공공기관 이전 완료

· KTX·SRT가 서는 나주역, 광주 도심과의 근거리 접근성

이런 배후를 옆에 두고 있다는 건 토지 투자에서 분명한 플러스 요인입니다. 혁신도시가 성숙할수록 인접 지역의 주거·근린·물류 수요가 외곽으로 번지는 흐름이 나타나기 때문이죠.

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🚧 2. 개발 호재 & 성장 스토리

혁신도시 인접이라는 점 외에 이 지역이 가진 성장 동력을 정리하면:

1) 혁신도시 배후 확장 기대 — 정주 인구 4만에 육박하는 자족도시가 옆에 있고, 아직 성장 여력이 남아 있습니다.

2) 교통 결절점 — 나주역(고속철), 광주 도심 연결 도로망 등으로 광주·나주 생활권이 하나로 묶이는 흐름.

3) 소액 진입 가능 — 수억 원대가 기본인 혁신도시 내부 땅과 달리, 인접 원형지·임야는 수천만 원대로 진입할 수 있어 장기 관점의 씨앗 투자에 적합.

다만 냉정하게 짚을 점도 있습니다.

👉 신도리에서 “혁신도시로 편입된 알짜 구역”은 이미 개발이 끝났거나 값이 오른 상태입니다. 이번 물건은 그 경계 바깥에 남은 임야이므로, “혁신도시 프리미엄”을 곧바로 누리는 땅이라기보다는 장기 잠재력에 베팅하는 성격으로 보는 것이 맞습니다.

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📋 3. 권리분석 — 서류상은 깨끗, 문제는 ‘맹지’

경매에서 제일 무서운 건 예상 못 한 인수 권리인데요. 이 물건은 그 부분은 오히려 깔끔합니다.

법원 매각물건명세서 기준으로 정리하면:

· 말소기준권리 : 2025. 11. 4. 근저당권 (최선순위 설정)

· 임차인 : “조사된 임차내역 없음” → 대항력 있는 임차인 인수 부담 없음

· 인수되는 권리 : 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리 → 없음

· 법정지상권/지상권 개요 : 별도 표시 없음

· 배당요구종기 : 2026. 3. 9. / 채권자 김OO, 채무자겸소유자 현OO, 교부권자(세금 등) 나OO

즉, 권리관계 자체는 초보자도 접근할 만큼 단순합니다. 청구금액도 1,620만 원으로 소액이라 복잡한 이해관계가 얽힌 물건은 아니에요.

문제는 딱 하나, 맹지(盲地)입니다.

▶ 맹지 = 도로에 직접 접하지 않은 땅.

건축허가·개발행위허가 시 진입도로 확보가 필수인데, 맹지는 이게 안 되어 있습니다.

맹지는 곧 활용도 제한 = 가격 할인 요인입니다. 이 물건이 감정가의 56%까지 떨어진 데는 이 영향도 큽니다.

반대로 말하면, 맹지를 해소할 방법이 있는 사람에게는 기회가 될 수도 있습니다. 이 부분은 아래에서 다시 다룰게요.

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💰 4. 수익성 · 시세 분석

숫자로 정리해볼게요. (약 208평 기준)

· 감정가 : 72,928,000원 → 평당 약 35.0만 원

· 현재 최저가(56%) : 40,840,000원 → 평당 약 19.6만 원

포인트 1) 2회 유찰로 진입 문턱이 낮아졌다

감정가 대비 56% 수준이면, 감정평가서가 반영한 맹지 리스크를 이미 상당 부분 가격이 흡수한 상태입니다. 4천만 원 안팎이면 접근 가능한 소액 토지라는 점이 최대 강점이죠.

포인트 2) 취득 부대비용을 반드시 얹어서 계산

임야는 취득세율이 상대적으로 높습니다(농지·주택과 별개). 여기에 등기비, 법무비 등을 더하면

👉 낙찰가 + 약 5% 내외를 총 취득원가로 잡는 것이 안전합니다.

예) 4,200만 원에 낙찰 시 → 실제 필요자금 약 4,400만 원 선.

포인트 3) 출구 전략(Exit)이 관건

· 단기 시세차익 : 맹지 상태로는 매수자 폭이 좁아 쉽지 않습니다.

· 가치 상승형 : ① 인접 토지·도로지분 매입 또는 토지사용승낙으로 맹지 탈출 → 개발 가능 토지로 전환 시 평당 단가 급등 여지, ② 혁신도시 확장·주변 개발이 신도리 경계까지 확대될 때의 장기 보유.

· 실사용형 : 주말농장·조림·야적 등 제한적 활용.

정리하면, “싸게 사서 맹지를 푸는 시나리오”가 성립할 때 수익성이 크게 열리는 구조입니다.

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✅ 5. 투자 포인트 vs. 리스크

👍 이런 점이 매력적입니다

· 광주·전남 혁신도시(빛가람동)와 사실상 맞붙은 인접 입지

· 감정가 56%까지 내려온 소액(4천만 원대) 물건

· 인수 권리·임차인 없는 깨끗한 권리관계

· 소액이라 자금 부담·경쟁 리스크가 낮음

⚠️ 이런 점은 반드시 감안하세요

· 맹지 → 진입도로 미확보 시 개발·건축 사실상 불가

· 임야 → 산지전용허가, 경사도·입목본수도 등 개발 인허가 절차 필요

· 혁신도시 “안”이 아니라 “경계 밖” 원형지라 프리미엄 즉시성 낮음

· 실거래가 표본이 적은 지역 → 환금성(되팔기) 주의

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🔎 6. 입찰 전 체크리스트 (실전)

1) 용도지역 확인 — ‘토지이음(eum.go.kr)’에서 신도리 835의 용도지역(관리지역/농림/녹지 등)과 규제, 개별공시지가 확인. 개발 가능성은 여기서 갈립니다.

2) 맹지 탈출 가능성 — 지적도로 인접 필지·현황도로 여부, 도로 지분 확보 또는 토지사용승낙 가능성 사전 타진.

3) 현장 임장 — 실제 경사도, 나무 상태(입목), 주변 이용현황, 혁신도시와의 실제 거리·연결성 눈으로 확인.

4) 분묘 여부 — 임야는 분묘기지권 리스크가 흔합니다. 현장에서 봉분 유무 체크.

5) 감정평가서·현황조사서 열람 — 법원 비치 서류로 세부 내역 재확인.

6) 입찰가 산정 — 총 취득원가(낙찰가+약 5%)와 출구 시나리오를 함께 계산해 상한선 설정.

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✍️ 마무리

광주지방법원 2025타경34673 나주 산포면 신도리 임야는, 한마디로 “혁신도시 옆, 반값까지 떨어진 소액 토지. 단, 맹지라는 숙제가 붙은 물건” 입니다.

· 단순히 싸다는 이유로 들어가면 맹지·임야 규제에 발이 묶일 수 있고,

· 반대로 맹지 해소 전략과 장기 관점을 가진 투자자에게는 소액으로 담아둘 만한 씨앗이 될 수 있습니다.

결국 핵심은 “이 땅의 맹지를 풀 수 있는가, 그리고 얼마에 사는가” 입니다.

다음 매각기일은 2026년 7월 16일. 관심 있으시다면 그 전에 토지이음 열람 → 현장 임장 → 서류 확인 순서로 꼭 검증해보세요. 🙌

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※ 본 포스팅은 대법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) 공개자료와 공개된 지역정보를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 물건 정보는 변동될 수 있으며(취하·변경·재감정 등), 투자에 따른 최종 책임은 입찰자 본인에게 있습니다. 입찰 전 반드시 법원 비치 서류와 등기사항전부증명서를 직접 확인하시기 바랍니다.

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안녕하세요. 시흥·인천 지역 경매 및 매수대리 전문 금강다온 공인중개사사무소입니다.

오늘 소개할 물건은 경기도 시흥시 신천역 핵심 상업지구에 위치한 상가 경매 매물입니다. 현재 감정가 대비 무려 24%까지 가격이 폭락하여 사실상 ‘땅값도 안 되는’ 수준으로 떨어진 상태입니다. 넓은 평수의 가성비 상가나 확실한 시세차익을 노리시는 분들이라면 반드시 주목해야 할 물건입니다.

📍 경매 물건 개요

사건번호: 2025타경52169 (안산지원 경매4계)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 530-2 (도로명: 비둘기공원5길 16) 대야프라자 7층 701호

물건종별: 근린상가

면적: 건물면적 444.46㎡ (134.45평) / 대지권 99.83㎡ (30.2평)

감정가: 708,000,000원

최저매각가격: (24%) 169,990,000원

입찰보증금: (10%) 16,999,000원

매각기일: 2026년 6월 4일 (목) 10:30

🏢 입지 및 상권 분석

첨부된 지도를 보면 본 건의 입지적 장점이 확연히 드러납니다.

서해선 신천역과 인접한 중심상업지역 핵심에 자리 잡고 있으며, 롯데마트, IBK기업은행, KB국민은행 등 주요 금융 및 상업 인프라가 촘촘하게 밀집해 있습니다.

무엇보다 상권의 배후 수요가 탄탄합니다. 상가 바로 인근으로 시흥센트럴푸르지오(2,000세대 이상)를 비롯해 대야삼1공원 주변의 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 넓게 형성되어 있어 유동 인구와 고정 수요를 모두 흡수할 수 있는 훌륭한 입지입니다.

📐 물건 현황 및 내부 구조

건물 외관 사진을 보면 해당 상가 건물에는 PC방, 노래클럽, 당구장 등 다양한 엔터테인먼트 및 근린생활시설이 입점해 있어 집객력이 우수합니다.

본 건인 7층 701호는 전용면적 134.45평(444.46㎡)의 대형 평수입니다. 내부 구조도를 살펴보면 중앙의 코어를 중심으로 ‘U’자 형태를 띠며 넓게 배치되어 있고, 공용부분 일부를 포함하고 있습니다. 이처럼 면적이 넓은 상가는 기존처럼 대형 PC방이나 체육시설, 스터디카페, 혹은 대형 사무실 등으로 용도를 다각화하여 활용하기 매우 좋습니다.

💡 금강다온 공인중개사의 투자 포인트 & 주의사항

이 물건의 가장 강력한 메리트는 단연 가격입니다. 건물 가격을 ‘0원’으로 치더라도, 대지권(땅값) 가치조차 한참 밑도는 파격적인 금액까지 떨어졌습니다.

본 건은 신천역 중심상업지역 내에 위치해 있으며, 대지권만 99.83㎡(약 30.2평)에 달합니다. 중심상업지역의 30평 대지 가치를 고려해 보십시오. 감정가 7억 800만 원에서 4차례나 유찰되어 1억 6,999만 원이 된 현재 최저가는 그야말로 거저나 다름없는 수준입니다.

하지만 가격이 저렴해졌다고 해서 무턱대고 입찰하는 것은 위험합니다. 대형 상가의 경우 오랜 기간 공실로 방치되었을 시 수백만 원에서 수천만 원에 달하는 미납 관리비가 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 임장을 통해 관리사무소에서 정확한 체납 내역을 파악해야 하며, 점유자의 명도 저항에 대비한 전략도 철저히 세워야 합니다.

중심상업지역의 가치 높은 대지지분을 땅값도 안 되는 금액에 확보하면서, 134평 대형 상가까지 얻을 수 있는 흔치 않은 기회입니다.

복잡한 상가 권리 분석이나 현장 조사, 미납 관리비 파악 및 적정 입찰가 산정이 어려우시다면 언제든 저희 금강다온 공인중개사사무소로 문의해 주십시오. 정확한 분석과 안전한 매수대리로 고객님의 성공적인 투자를 돕겠습니다.

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[경매 입찰 후기] 대전 가양동 상가(건물만 매각) 패찰기 – 단점을 기회로 바꾸려 했던 전략

안녕하세요. 금강다온 공인중개사사무소입니다.

오늘은 최근 법인 명의로 입찰에 참여했던 조금은 특별한 경매 물건의 패찰 후기를 적어보려 합니다. 결과적으로는 아쉽게 패찰 했지만, ‘건물만 매각’이라는 특수물건을 어떻게 수익으로 연결할 수 있는지에 대한 투자 아이디어를 공유해 드리겠습니다.

1. 경매 사건 개요

사건번호: 2024 타경 119309(2) (대전지방법원)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 매봉로 내 지하층 상가

물건종별: 근린상가 (약 3.95평)

감정가: 1,072,000원

최저매각가격: 525,000원 (49%)

특이사항: 건물만 매각, 형식적 경매

감정가 자체가 100만 원대인 초소액 물건입니다. 2번의 유찰을 거쳐 최저가가 52만 5천 원까지 떨어졌던 사건이죠.

2. 입찰 포인트와 나의 투자 전략 (Exit Plan)

이 물건의 가장 큰 특징은 ‘토지 매각 제외(건물만 매각)’라는 점입니다. 일반적으로 대지권이 없는 건물만 매각되는 물건은 초보자분들이 꺼리는 이른바 ‘특수물건’에 속합니다. 추후 토지 소유자로부터 지료 청구나 철거 소송 등의 압박을 받을 수 있기 때문입니다.

하지만 저는 이 단점을 오히려 기회로 보았습니다.

제가 세웠던 계획은 이렇습니다. 일단 법인 명의로 최저가에 가깝게 저렴하게 낙찰을 받습니다. 이후 추가적인 법적 절차를 통해 대지권을 정상적으로 등기하여 흠결 없는 온전한 물건으로 만든 뒤, 시장에 적정한 가격으로 되팔아 수익을 창출하는 것이었습니다.

복잡해 보이지만, 절차를 밟아 문제를 해결할 수만 있다면 소액으로도 훌륭한 수익률을 올릴 수 있는 확실한 엑시트(Exit) 전략이었습니다.

3. 예상 밖의 입찰 결과… 그리고 패찰

물건의 면적이 작고 지하이기도 하며, 무엇보다 ‘건물만 매각’이라는 권리상의 허들이 있어 단독 입찰을 예상했습니다. 그래서 최저가인 525,000원에서 무리하지 않고 소폭만 금액을 올려 입찰가를 적어냈습니다. (개찰 결과를 보니 2등 입찰가인 562,000원이 저희 법인이 작성한 금액과 일치하거나 매우 근접한 상황이었습니다.)

그런데 개찰을 해보니 놀랍게도 총 3명이나 입찰에 참여했습니다.

최종 1등 낙찰자는 780,000원(감정가 대비 73%)을 적어낸 분이 가져가시게 되었습니다.

4. 마무리하며

약 20만 원 남짓한 차이로 패찰을 하게 되어 개인적으로는 꽤 아쉬움이 남는 사건입니다. 대지권 정리 후의 매도 그림까지 명확하게 그려놓았던 터라 더욱 그렇네요. 낙찰받으신 분도 아마 저와 비슷한 전략으로 접근하시지 않았을까 짐작해 봅니다.

비록 이번 대전 가양동 물건은 제 인연이 아니었지만, 경매 시장에는 매일 새로운 물건이 쏟아집니다. 이번 경험을 복기하며 다음에는 더 예리한 분석과 입찰가 산정으로 좋은 결과를 만들어내야겠습니다.

앞으로도 현장감 넘치는 경매 이야기와 알짜 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다.

감사합니다!

부동산 경매 / 공매 / 매매 문의

금강다온 공인중개사사무소 (경기도 시흥시)

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